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存量房时代央企也退地 专家称城市更新商机数万亿

存量房时代央企也退地 专家称城市更新商机数万亿

 

北京的土地市场最近一天一个地王,不过却频现退地的消息。今天,又传来央企也退地的消息。华润置地和招商地产决定退出此前和华侨城联合在北京83.4亿元拿下的丰台地块。就在前几天,碧桂园也刚刚决定要退掉在北京拿下的地块。

 

大家退地的原因大同小异:“土地的最终价格超出了预算。”地产央企也抗不住北京的地价,那么对于更多的开发商来说,来北京抢地生存可想而知。率先进入存量房时代的北京、上海、广州、深圳等一线城市,新房开发进入低位徘徊期,而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式,则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。

 

“城市有机更新在存量房时代最具投资价值。”1119日,住建部政策研究中心主任秦虹在第二界城市更新论坛上分析,“当城市格局基本稳定时,这时候不是拆除重建,而是在原有城市格局情况下实现有机更新,它的投资价值是最大的。我们觉得目前面临有机更新的机会更多关注在存量房交易上升的地方。”

 

存量房时代的投资困境

 

的确,库存高企是一个不容回避的问题。随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,我国一线城市二手房成交总量已经超过新房成交量。

 

数据显示,北京20151-9月二手房共成交1307万平方米/15万套,同期新建商品房成交1123万平方米/11万套,二手房与新房成交量之比为1.3;上海20151-9月二手房共成交2132万平方米/25万套,同期新建商品房成交2027万平方米/21万套,二手房与新房成交量之比为1.2

 

目前,一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少,新建商品房主要集中在城市远郊区。未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,表明楼市开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

 

在土地稀缺的存量房时代,地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府,核心区域已经无地可用,但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本的“地王”价格;对于散户投资人,非核心区域的物业资产升值缓慢,而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

 

如何化解这一困境?在高和资本董事长苏鑫看来,以“旧楼改造、存量提升”为核心的各式各样的“城市更新经济”,是理想的答案之一。“旧有楼宇改造,轻易化解了这些矛盾,有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源,投资商获得了新的投资机会,散户投资人有了新的保值增值路径。”

 

这样的认识在不同的开发商和业内人士中得到了共鸣。

 

“阿里、腾讯对我的刺激,都不如优步,优步思维对于丰富万科下一步的想象力具有重要作用。”万科董事局主席王石认为,对于万科的转型,一是为业主提供增值服务,提高客户黏度;二是寻找存量资源,让连接产生价值,“比如万科要寻找旧厂房、旧建筑物,激活存量资源。”

 

专家:大规模城市重建未来30年不可避免

 

北京798、上海新天地、南京1912,都是大家耳目能详的早期城市更新案例。而上海K11艺术广场、北京侨福芳草地则成了最新的城市更新典型。对比两个时期的城市更新做法,可以发现,相对于早期偏重于硬件改造,当下的城市更新更注重运营,尤其是在软件方面。

 

位于北京市朝阳区东三环南路的高和蓝峰大厦,则是另一个注重软性运营的城市更新典型案例。

 

两年前,高和资本完成了对丹阳大厦的整体收购,并更名为高和蓝峰大厦。完成收购后,高和资本即着手对丹阳大厦展开整体改造提升。硬件上,高和资本依照过往的成功经验,对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域、楼宇硬件,进行了改造和提升。

 

为了提高软性运营水平,高和资本专门聘请当代艺术标杆人物邱志杰操刀,将高和蓝峰大厦改造成中国首座艺术写字楼。而更重要的是第二步——高和资本顺应创新办公的发展趋势,将其打造成为一座具有互联网精神的写字楼,苏鑫将其命名为Hi 

Work

 

这样的尝试仍需要接受时间的检验。当然,无论硬件的优化,还是软件理念的创新,最关键的还是服务,其他的都只是基础。

 

“楼宇改造的关键就是将旧楼激活,赋予更多的内容,创造更大的价值。公共艺术特有的精神性的特质赋予建筑更丰富的内涵,有助于提升环境品质,从而有效传达出‘高端物业’的感受和体验。而场景的打造,互联网精神的营造,则让一座写字楼有了自己的精气神。”苏鑫说,通过改造提升,高和蓝峰大厦的租金大涨,租金从改造前4/平方米/天直接暴涨到了现在的近8/平方米/天,翻了一番,成为京城地区近几年来租金上涨最快的写字楼。

 

“在中国,大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”安邦咨询董事长陈功则称,如同很多国家已经经历过的一样,“大都市病”越来越严重的中国一线城市,正在率先迎来城市更新的浪潮,“其中蕴含的商机将十分庞大,少说也有数万亿,甚至十万亿之上”。

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