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中国城市更新论坛·论坛动态
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苏鑫:城市更新内容是核心,现金流是根本

 11月21日,主题为“让城市留住记忆,让更新创造价值”的2019中国城市更新论坛在佛山举行。国内外相关领域头部专家、学者、一线操盘手汇集,40余人发表现场演讲,52人参与圆桌论坛,共同探讨中国城市更新的多元路径。

  “城市更新是一个大赛道,想要活下来要看到两年后的事,想大发展要看到七年后的事。”中国城市更新论坛主席、高和资本合伙人苏鑫在题为《城市更新的趋势》的演讲中说道。

  那究竟什么才是城市更新?有人说,城市更新就是房地产,在大湾区还有一个误区,认为旧改就是城市更新等等。

  什么是城市更新?

  “城市更新是实业,它带来新的产业,新的消费。”苏鑫解释,“城市更新不是简单的改建筑外立面,再把设备、装修做一做,这样的改硬件只是很小的一部分,更主要的是填装内容。最后,还要在资本市场上产生价值,让资产可以流动起来。所以,城市更新比我们熟悉的地产开发有更长的价值链条。”

  接受采访时,苏鑫用“三长”来描述城市更新的特点,即长线融资、长产业链、长期稳定收入。和传统的房地产开发高杠杆、高周转、高回报的“三高”模式形成了明显的区别。

  苏鑫表示,“城市更新的本质就是提高现金流。”而这一观点与论坛嘉宾赵燕菁教授不谋而合。作为厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院和王亚南经济研究院“双聘教授”,赵燕菁认为,传统文化、古建筑都是有价值的,只是城市更新需要找到一种方法将它资本化,变成现金流。

  苏鑫将将城市更新总结为三个要素,改硬件,装内容,促流动。

  决定生存,未来两年三个小趋势

  “提高现金流,就是提高资产管理水平,也就是将服务和科技融入资产管理”苏鑫表示,“这其中延伸出来三个城市更新的小趋势。”

  第一个小趋势,服务的品牌化。

  苏鑫表示,作为投资城市更新的机构,如果有能力把现金流做高可以自己做,如果没有能力则要找到各个领域已经成熟的品牌,或者是正在走向成形的品牌机构跟他们合作。

  “今年城市更新论坛有几家公寓、办公领域的企业获奖,他们都有很多故事,也被资本追逐,更注重要的是这些服务机构已经走上了品牌化的道路,能够让资产的现金流提升是这些机构的本质。”苏鑫解释。

  在苏鑫看来,同这些机构合作,应该更大方一点,因为这些机构在城市更新产生价值的过程中,起到非常重要的推动作用。

  第二个小趋势,产品的科技化。

  “依旧作为投资城市更新的机构,看科技为空间带来的价值,不看他们的概念,而去看它能不能增加现金流。”据苏鑫介绍,高和资本和中粮大悦城有一个合作的城市更新项目,涉及一个10万平米的购物中心改造,其内部设计就将采用科技和空间的结合的手段。

  他举例,以前的购物中心组合按品类,餐饮30%、零售40%等。但没人研究餐饮与零售的客户群体如何互相匹配。在这次合作的系统中,通过人脸识别、流量分析可以知道买Zara衣服的消费者愿意去哪家餐厅,再从空间上让两者离得更近,互相带动消费。

  “最近十年,手机诞生了很多新技术,但是我们住的房子、办公空间、购物中心,你感觉到科技了吗?没有。”苏鑫表示,“第一,很多人还没有意识到科技可以改变空间;第二,则是缺少择取技术的标准,而未来城市更新关注科技,落点就是能否为现金流的提升带来价值。”

  第三个小趋势,流动的证券化。

  苏鑫介绍,从2017年到2019年,国内有很多的城市更新项目通过资产证券化退出,其中也有部分高和资本的项目。

  他介绍,2018年上海房地产大宗交易有1500亿,其中50%是自用的客户,另外50%是投资的客户。但其实大宗交易还有另外一种退出方式,就是资产证券化,这种情况在几年前是没有的。

  而且,商业地产基金可以每三年滚动再发行。换句话说,基金运作三年以后现金流提升了,就能以更高的收益退出,不断循环,这样团队也有方向把现金流做起来。

  苏鑫介绍,作为城市更新基金,我们看到未来两年的小趋势,也看到未来七年的大趋势。决定发展,未来七年三个大趋势

  第一个大趋势,商业地产的开发商由开发型像资管型转变。

  苏鑫举例,凯德是怎么做城市更新?首先,发起一个开发型的基金把资产收购过来;然后,成立一个培育型基金开始孵化城市更新项目3~5年,提高现金流;最后,等到现金流稳定期,再把资产做成REITs,通过个人或机构认购后实现退出。

  “整个过程凯德牢牢把握着资产管理的控制权,虽然是给投资人打工,但是获得了持续稳定的资产管理费,每一次退出还有费用,这是一种良性的运作模式。”苏鑫表示。

  苏鑫继续介绍,其实国内有些开发商也在往这个方向走。以中粮大悦城为例,大悦城在最近的一年的时间做了两个基金,一个是跟GIC成立的持有型的基金,把成熟的商业放在这个基金里面。另外和跟高和成立的一个并购基金,做城市更新的并购。

  第二个大趋势,片区型将成为城市更新的主战场。

  苏鑫解释,日本是怎么做城市更新的?在日本有一个六本木项目,比中国要难得多,因为这个项目的土地是私有的,你怎么说动每一个资产主参与城市更新,机制很重要。

  苏鑫继续介绍,当地政府成立了一个机构,这个机构是半商业半官方,去和六本木周边的资产主沟通参与城市更新,和他们讲述未来的规划,以及增加容居率,同时价值也将提升,最后通过证券化市场退出。

  据了解,在今年城市更新论坛获得城市更新殿堂级大奖的有6家都是片区型的城市更新,各个片区在慢慢成为所在城市的名片。

  但苏鑫也表示,这个项目不光是一次性投入,后期每年还要投入资金做运营,怎么办?借用国外的经验市场化运作,争取到了配套的开发用地,配合老厂房结合在一起做成整体的城市更新的项目,后面是30万平方米,有写字楼、商业等。苏鑫谈及,高和资本的获奖项目是在上海徐汇滨江,原来沿着江有300米的厂房,是东亚最早的水泥厂。如果按照以前的方式,政府把它拆掉变成开发用地卖掉可以赚很多的钱。但高和同合作方一起就说服政府,保留城市文化印记,将之投资改造建成国际化的艺术中心。

  为什么片区化城市更新是未来的方向?只有这种方式才能让区域的土地价值最大化,同时才能够让同一区域的楼装不同的内容,因为有本地化的特点。而且作为投资人风险也被分化,每个楼的内容都将不一样。

  第三个大趋势,证券化(公募REITs)将使城市更新市场大爆发。

  苏鑫表示,城市更新的市场规模很大,有人说50万亿,有人说100万亿,不管怎么样,几十万亿的规模肯定是有的,而且更新后再过10年、20年可能还需要更新。

  “但为什么现在城市更新没有做出特别大的成就?在各种地产论坛里,城市更新也只是一个小分支,为什么?没有规模?没有社会影响力?还是有没有机会呢?”苏鑫提出一系列问题。

  “商业不动产在美国总计价值13万亿美元,金融化的渗透率40%。而中国商业地产的资产证券化率不到1%。只有资产证券化才能真正推动表内低效资产,搬到证券市场里,真正让商业地产的价值不再只是依托地段,而是靠现金流来定价。”苏鑫解释。

  在苏鑫看来,国内的金融政策的推出会考量一定政治因素,但也不会太远,否则民间资本依旧只能去“炒房”,而资产证券化让普通投资人有分享城市发展的红利、机会。“国内公募REITs的大门也许在未来两三年的某一天,就会打开,届时城市更新也将迎来大爆发。”

  苏鑫总结,城市更新以两年的时间维度看,有三个小趋势:服务的品牌化、产品的科技化和流动的证券化;如果从七年的时间维度看,则是三个大趋势:商业地产开发商由开发型向资管型转变,片区型的城市更新将成为城市更新的主要模式,证券化将真正推动城市更新的大爆发。

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