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中国城市更新论坛·行业观察
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观察|一线城市或将进入存量房主导时代,将成为下一个风口?

   从房地产资源稀缺到饱和,中国整体房地产市场的黄金年代逐步渐去。随之而来的“白银时代”则重新定义了当前房地产市场的概貌。来自市场机构统计以及行业观察家的判断认为,如果一座城市的二手房交易量超过新房交易量,即可以视作这座城市已经进入了存量房时代。按照这个指标划分,四大一线城市均已步入以二手房交易主导的新时期。

 

   来自链家最新的数据显示,截至1122日,11月北京市二手住宅网签量为11299套,环比上升35.6%,同比上升51.2%。受10月末出台的“双降”政策影响,11月市场整体状况较好,买卖双方的市场预期和成交量均有一定程度的上升,形成了一个“双降”后的成交小高潮。

 

   来自市场机构的统计显示,在当前的一线城市中二手房成交总量已经超过新房成交量。公开的数据显示,2015年前三季度北京二手房与新房成交量比率为1.3。上海二手房与新房成交量比率为1.2。有公开报道称未来北上广深房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1,即存量房交易量占比超过50%,表明楼市开始步入存量房时代,即进入以存量房交易为主的阶段。

 

   房地产分析师们认为,由于北京等一线城市正在呈现普通住宅豪宅化,因此未来将有更大的购房人群加入存量房消化力量中。

 

   来自亚豪机构的监测显示,北京过去10年内诞生了20个地王,除去一个退地,在剩余19个地王项目中,有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年到2014年四年时间内,每一年的单价地王和溢价率地王。这意味着,2011年之后的地王,截至目前,无一解套。尽管“地王”尚未孵化,但是收到区域带动影响,大量普通住宅的售价跟随地王扶摇直上。

 

   不仅住宅项目出现存量房主导市场的情况,写字楼等商业物业也有雷同迹象。在一线城市,一些写字楼由于定位,装修,地段等问题导致其租金无法提升,逐渐被市场边缘化。住建部政策研究中心主任秦虹在11月曾公开表示,在存量房时代最具投资价值的是将城市进行“更新”。他认为将旧楼进行改造,提升存量房的价值可以有效激发城市活力,再造城市繁荣。

 

   在一些区域房地产市场中,一些地方当局早已开始尝试通过存量房地产项目改造来促进经济发展。今年5月下旬,上海市政府印发《上海市城市更新实施办法》通知。今年3月,广州市城市更新局正式挂牌成立。深圳则连续发布城市更新单元计划,截至今年10月底已发出三批计划,数十家房企抢食其中的商机。

 

   更早的案例则来自2013年的宁波。根据公开资料显示,宁波的楼宇经济发展较早,但经过20多年的发展,包括海曙在内的中心城区,已集聚了一批房龄长、档次低、配套差的老旧商务楼宇。这些楼宇房龄长、配套差,业主有强烈意愿改造。而政府也想通过改造实现辖区产业升级。在这种默契之下,海曙区政府决定每年安排1000万元资金,用于楼宇改造和升级工作。

 

   在北京,类似的案例是当年名操一时的东三环丹阳大厦的收购。2013年,境内房地产投资基金高和资本对其进行收购之后对其外立面及大堂、过道、机电、电梯、空调等室内公共区域以及楼宇硬件进行改造提升,并通过知名设计师对其重新设计装修。而其租金也出现了翻倍增长,从4元每平米每天攀升至单价8元。其增幅称为近几年北京租金上涨最快的写字楼。

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